特朗普总统近期在 “真实社交” 平台提出了一个应对住房可负担性危机的潜在方案：50 年期抵押贷款。尽管特朗普常于社交媒体抛出各类构想，且白宫尚未就该计划发布官方公告，但美国联邦住房金融局局长比尔・普尔蒂表示，政府正 “推进相关工作”。
50 年期抵押贷款究竟是破解住房可负担性难题的良方，还是只会给潜在的首次购房者增添长期债务负担？
50 年期抵押贷款或推高长期成本
延长抵押贷款期限并非全新概念。目前美国住房贷款的期限通常最长为 30 年，不过部分贷款机构（如火箭抵押贷款）也提供 40 年期住房贷款。
在英国，多年来住房贷款的还款期限普遍为 25 年，而后平均期限延长至 28 年。如今英国的标准贷款期限已达 31 年，部分贷款机构还可提供最长期限为 40 年的抵押贷款。
“50 年期抵押贷款的吸引力在于能为购房者降低月供，打破当前住房市场的僵局。” 房地产资讯平台Realtor.com高级经济学家乔尔・伯纳在一份声明中指出。
“但其弊端也十分明显：50 年期抵押贷款的利息支出几乎是 30 年期贷款的两倍，且积累实质性住房净值的周期会大幅拉长。” 伯纳补充道，“仅刺激住房需求却不增加住房供应，可能会推高房价，最终抵消掉月供降低带来的潜在实惠。”
伯纳还举了一个例子：即便在 50 年期和 30 年期固定利率贷款利率相同的理想情况下（现实中这种情况可能性极低），50 年期贷款的月供虽低于 30 年期，但整个贷款周期内的总利息支出要比 30 年期高出 86%。
伯纳表示，50 年期贷款的利率很可能高于 30 年期贷款，就像 30 年期贷款利率会高于 15 年期一样。
一家贷款机构对 50 年期抵押贷款持谨慎态度
贷款机构 loanDepot 首席经济学家杰夫・德古拉希安对 50 年期抵押贷款的态度是谨慎乐观。
“50 年期抵押贷款可以通过降低月供，帮助部分购房者入市，但同时也存在取舍。” 德古拉希安通过邮件告诉雅虎财经，“贷款期限拉得这么长，意味着长期要支付更多利息，且住房净值的积累速度会变慢。此外，由于贷款机构承担的长期还款风险更高，这类贷款的利率可能会上升，进而抵消部分利好。”
他还补充称，尽管这种长期贷款或许能帮到首次购房者，“但具体效果还需看实际落地情况”。
50 年期抵押贷款是否契合你的长期生活规划？
乔治敦大学麦克多诺商学院教授西蒙・布兰查德表示，在特定情况下，50 年期抵押贷款会是实用工具，例如借款人计划在房屋内居住数十年，且亟需降低月供的场景。
“对于职业生涯初期、预期收入会增长，且希望在房价进一步上涨前入手稳定或增值住房市场房产的人群，这类贷款也可能适用。” 布兰查德在邮件采访中对雅虎财经说道。
不过他也提及了该贷款的弊端，包括利息支出更高。
“借款人积累住房净值的速度会大幅放缓，这意味着未来很多年里，他们对房屋的实际所有权占比都很低。这会削弱其卖房、再融资，以及应对市场下行的能力。” 布兰查德指出，“此外，背负 50 年的债务会增加失业、健康状况变化、房价下跌等风险的暴露，而这些风险在更长的时间维度里发生的概率也会上升。”
50 年期抵押贷款常见问题解答
目前存在 50 年期抵押贷款吗？
美国目前暂未推出。英国正逐步向 50 年期住房贷款靠拢，日本曾在 20 世纪 80 年代试点过期限长达 100 年的跨代际贷款。但需注意的是，其他国家的抵押贷款体系与美国存在巨大差异。
50 年期抵押贷款的成本有多高？
抵押贷款行业从业者认为，50 年期抵押贷款的利率会高于 30 年期贷款。原因在于贷款机构要承担更长周期的还款风险，而贷款机构认为贷款风险越高，收取的利率就会越高。
为何银行不提供 50 年期抵押贷款？
当前贷款机构未推出 50 年期抵押贷款，是因为房利美和房地美这两家政府支持企业不兜底此类长期限贷款。房利美和房地美会按照自身标准收购贷款，为抵押贷款行业提供资金支持。
50 年期抵押贷款的弊端有哪些？
由于抵押贷款在初期的利息占比更高，50 年期抵押贷款需要很长时间才能在债务偿还上取得实质性进展。业内观察人士认为，其利率会高于现行的 30 年期贷款，这也会进一步减少购房者偿还的贷款本金金额。
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责任编辑：郭明煜
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